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张晓颖嘴角微翘,透着一股小傲娇。
“不过……为什么不能把两种楼盘组合到一块呢?”
王流话音一转。
张晓颖脸上的笑容顿时一僵,小嘴微张,紧皱起眉头道:“两种楼盘……组合到一块?”
王流点点头:“对,就是把别墅和普通住宅搭配起来,组成高低配,用高层来提高土地利用率,用别墅来尽可能的提升楼盘的综合货值。
还拿你说的那块一万平的地来举例吧,假设容积率是二,那建筑面积就是两万平,如果全做高层,房价是一千,那整个项目的货值就是两千万。
但如果分出一部分面积来做别墅呢?
假设分出三千平来做别墅,就按你说的每平三千块来计算,别墅这块的货值就是九百万。
剩下一万七千平继续做高层,房价一千,这部分的货值也有1700万。
两块加起来,建筑面积还是两万平,但综合货值却有2600万,比做纯高层还多600万,这样来组合,是不是更划算?”
张晓颖小嘴圆张,一双美眸紧紧盯着王流,眼中目光流转。
王流隐隐有点小得意,虽然不知道她具体在想什么,但从她一脸懵逼的表情上也能猜出个大概,八成是在感慨……还能这么玩?
是的,就是能这么玩。
这就是高低配,后世开发商的一种常见开发套路。
其实也是无奈之举,房价飞涨,群众怨声载道,国家频频出手调控,房企的毛利率一压再压,拿地成本却越来越高,逼得开发商们只能削尖了头发丝,想方设法给自己增加利润。
别看只是一道简单的组合题,但这层窗户纸不捅破,真就没人想到还能这么做。
国内房地产业发展近四十年,高低配这种楼盘,也是直到10年前后才逐渐流行起来。
眼下才98年,房地产开发方式还略显简单粗暴,拿地、盖房、销售,像条流水线,还没到后世那么精细。
至少从张晓颖的反应上来看,高低配这种玩法,她还是头一次听说,冲击感十足,抿着嘴久久没有说话。
气氛突然有些沉闷。
“面来了,两位请慢用。”
一声吆喝,老板端着面走了过来。
“来,吃饭吃饭。”
王流顺势出声,打破了沉闷,端起碗放到张晓颖面前,又贴心的递了双筷子。
张晓颖默默挑起两根面,低头刚想吃,又猛然抬头紧紧看向王流,沉声道:“你是怎么想到要这么组合的?”
从数据来看,显然是高低配开发效益更高,但……一个专业建筑设计师,居然被一个外行给教育了,简直是耻辱。
王流笑道:“还能怎么想?都是被逼的呗,纺织厂那块地的情况你知道,既然拿下了,我总不能做亏本买卖,想赚钱,只能逼着自己去想效益更高的操盘方案。”
这也是他敢接纺织厂这块地的原因之一,成本太高?收益有限?那就改变操盘方案,提高开发效益,多出来的这部分货值,可也是他的利润。
“当然,我就是纸上谈兵,动动嘴皮子还行,具体该怎么设计,高低搭配各自分配多少比例,还得靠你这位专业人士来进行。”
从刚才的分析可以看出,别墅分配到的面积越大,整个楼盘的货值也就越高,但是还得兼顾到土地利用率,这就涉及到复杂的运算。
以王流初中都没毕业的高学历,这种活他显然是不屑于去干的。
被逼无奈,突发奇想到一种新设计倒是也合理,反正绝对不是她专业能力不足……这么一想,张晓颖心情稍缓,重重点头道:
“你放心,我会按照你的想法,认真来设计的。”
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