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第130章（第3页）

2、在法律关系上，出让形成的法律关系不是完全平等的，出让方占据垄断地位；转让形成的法律关系是平等的。

3在市场层次上，出让属于土地一级市场行为，转让属于土地二级市场行为

4在年限上，出让年限按照合同约定，但不得超过国家法定年限；转让年限为出让合同年限减去已使用年限后的剩余使用年限。

5在土地转移方式上，出让方式包括协议、招拍挂；转让包括出售交换赠与

第六章房地产市场调研

1.名词解释

房地产市场调研：以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究和预测，并最终为营销决策服务的专业方法

抽样调查法：就是从调查对象全体中选择诺干个具有代表性的个体组成样本

2.选择

房地产市场调研的内容：

市场宏观环境状况：政治、经济、社会文化环境

城市房地产市场状况：市场整体状况、土地市场情况、商品房市场情况、区域内地产价格走势、区域内主要开发商开发销售情况、三级市场交情况

消费者行为与市场需求容量调研：

项目所在区域环境状况调研：

项目基本情况调研

房地产市场调研的方法：

调查方法：全面调查法、重点调查法、抽样调查法、

收集资料方法：1原始资料的收集方法：访问法、观察法、实验法

2二手资料收集方法：内部来源、外部来源

商业资料获取方法

3.简答

房地产市场调研的操作流程

1.准备阶段：明确调研目的、分析初步情况、设计调研方案、确定资料来源、确定资料收集方法、设计调查表及调查问卷

2.调查阶段：试调查、调研实施、

3.分析研究阶段：调研资料的整理与甄别验证、调研数据的统计与分析、撰写调研报告、修订并提交调研成果

4.整理归档阶段

第七章房地产开发项目可行性研究

1.名词解释

房地产可行性研究：指在房地产项目投资决策前，通过对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证评价，从而判断项目法律上是否合规、技术是否可行，经济上是否合理，进而对多个方案进行优选容积率：又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。

2.选择

财务指标判断标准：fnpv>0可行；fnpv

3.计算